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Höhere Erbschaftssteuer für Immobilien droht! - Schnelles Handeln lohnt sich!Wer ein Haus oder ein Grundstück erbt, zahlt bislang nur auf 50 bis 70 Prozent des Immobilienwertes Erbschaftssteuern. Das wird sich ab 2007 ändern. Bisher gelten beim Vererben und Verschenken von Immobilien wesentlich günstigere Steuerregeln als für die Erben von Geld- und Wertpapiervermögen. Beim Bundesverfassungsgericht ist deshalb seit Jahren ein Verfahren anhängig, das die Frage klären soll, ob diese unterschiedliche Behandlung verfassungswidrig ist. Noch dieses Jahr soll das Urteil gesprochen werden. Doch die Bundesregierung will darauf gar nicht erst warten und plant, die höhere Besteuerung von Immobilien bereits in der Erbschaftssteuerreform festzuschreiben. Für Familien mit Immobilienbesitz heißt es deshalb jetzt noch schnell handeln. Der Steuerfreie Immobilienverkauf über eine Luxemburger AG! Nutzen Sie die Vorteile der EU heute. - Wir sagen Ihnen wie.
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ImmobilienÜber 90 Prozent erwarten Stabilisierung oder Verbesserung der Wirtschaft
Über 90 Prozent der Immobilienkapitalmarkt-Experten schätzen , dass die Talsohle im aktuellen Konjunkturtief in Deutschland erreicht ist, und erwarten demnach eine Stabilisierung oder Verbesserung der Wirtschaftslage. So schätzen 60 Prozent der Befragten den Nutzermarkt als stabil ein und 30 Prozent prognostizieren eine positive Entwicklung in den nächsten beiden Jahren.
Dieser Optimismus drückt sich auch in der Einschätzung der Renditeentwicklung aus: Drei Viertel der Befragen gehen nicht davon aus, dass die Renditen in den nächsten beiden Jahren fallen werden. „Diese Aussage bestätigt unsere Einschätzung“, so Martin J. Brühl, „dass mit einer zunehmenden Aktivität auf dem Immobilien-Investmentmarkt zu rechnen ist. Die hohe Nachfrage wird die Preise stabilisieren, wenn nicht gar ansteigen lassen, was zu einer Kompression der Renditen führen wird.“
Auch der hohe Anteil von Fremdkapital bei Immobilieninvestments wird sich nach der Umfrage in den nächsten zwei Jahren nicht wesentlich verändern: „Da die Zinsen auch nach ihrem erwarteten Anstieg in Deutschland weiterhin niedrig bleiben werden“, erläutert Brühl, „und der Leverage-Effekt nach wie vor problemlos zu erzielen sein wird, geht die deutliche Mehrheit aller Befragten davon aus, dass das aktuelle Niveau der Beleihungsgrenze mindestens konstant bleiben oder sogar noch etwas steigen wird.“
Industrie- und Logistikimmobilien sind die Gewinner
Über 60 Prozent der Immobilienprofis schätzen, dass das Interesse der Investoren an Industrie- bzw. Logistik-Immobilien in den nächsten zwei Jahren noch weiter wachsen wird. Bei der Gegenüberstellung der Nutzungssegmente stehen die Zeichen bei den Befragten auch für den Einzelhandel auf Plus, denn gut 50 Prozent sehen hier weitere Wachstumschancen. Auch für „everybody’s darling“, den Bereich Wohnen, prognostizieren die Experten einen weiteren Bedeutungszuwachs. Bedeutung der B-Standorte steigt
Die Metropolen in Deutschland bleiben nach wie vor im Fokus der Investitionsentscheidungen. Rund 50 Prozent der Befragten urteilten, dass A-Standorte weiterhin im Zentrum des Investitionsinteresses stehen und 40 Prozent gaben an, dass das Interesse noch weiter steigen wird. „Das Umfrageergebnis zeigt aber, dass Nebenstandorte weiter im Investitionstrend liegen“, so Brühl, denn über 50 Prozent gehen davon aus, dass B-Standorte in Zukunft eine noch bedeutendere Rolle im Entscheidungsprozess für Investitionen spielen werden.“
Von konstantem Interesse an Immobilien in Westdeutschland gehen 90 Prozent der Immobilienkapitalmarkt-Experten aus, 45 Prozent haben eine verhaltene Einschätzung der Investitionsabsichten in Ostdeutschland: Hier sehen sie einen weiteren Bedeutungsverlust.
Die Umfrage wurde von C&W/H&B im Rahmen seines Investment-Symposions „Internationales Kapital für deutsche Immobilien“ durchgeführt. Ausgewertet wurden 123 Antwortbogen. Die Befragung fand zwischen Mitte September und November 2005 statt.
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IVD: Wohnungsmieten steigen allmählich anIVD-Wohnimmobilienpreisspiegel zeigt überproportionalen Anstieg in einfachen Lagen und in Städten Die höchsten Mieten werden in Bad Homburg bezahlt Freistehende Einfamilienhäuser preisstabiler als Eigentumswohnungen Dauerhafter Wertzuwachs bei Einfamilienhäusern in Großstädten
Wer im Jahr 2005 eine Mietwohnung bezogen hat, musste ca. ein halbes Prozent mehr Miete bezahlen als im Vorjahreszeitraum. Zu diesem Ergebnis kommt der Wohnimmobilienpreisspiegel des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Der Preisspiegel basiert auf den aktuellen Marktpreisen des 2. und 3. Quartals 2005 für 282 deutsche Städte.
Mit dem Anstieg von einem halben Prozent stiegen die Mieten im Mittel weniger schnell als die allgemeine Inflationsrate in Deutschland. „Allerdings fallen die Mietpreissteigerungen insgesamt sehr unterschiedlich aus. Besonders große Preissteigerungen waren bei Wohnungen mit einfachem Wohnwert und in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern zu verzeichnen“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des IVD.
In München beträgt die entsprechende Miete 8,75 EURO / m², in Wiesbaden 8,00 EURO / m². Zu den zehn für Mieter teuersten Städten zählen außerdem Stuttgart, Heidelberg, Köln, Bonn, Frankfurt, Düsseldorf und Freiburg. Preise für einfache Wohnungen steigen schnellerIm Fünf-Jahres-Vergleich sind die Preise für einfache Wohnungen in Deutschland deutlich schneller gestiegen als für Wohnungen mit mittlerem oder gutem Wohnwert. Der Preisanstieg für Wohnungen mit einfachem Wohnwert fällt um so höher aus, je größer die Städte sind. In Großstädten ab 300.000 Einwohner kosten Wohnungen dieser Kategorie heute knapp 10 Prozent mehr als im Jahr 2000. Dagegen sind Wohnungen mit gutem Wohnwert in diesen Städten nur um etwa 5 Prozent teurer geworden. „Auch in den kommenden Jahren ist aufgrund des weiterhin hohen Anteils von Transferleistungsempfängern und Geringverdienern mit einer weiter zunehmenden Nachfrage nach günstigem Wohnraum zu rechnen“, so Schick. Engpässe verzeichnen alle größeren Städte bei großflächigen Wohnungen. „Vor allem Familien mit Kindern haben durch die Verknappung bei großen Wohnungen mit steigenden Mieten zu rechnen“, so Schick.
Nach zum Teil spürbaren Preisrückgängen im Zeitraum 1995 bis 2000 ist zwischen 2000 und 2005 wieder eine allgemeine Mietpreissteigerung festzustellen. Die Mietpreisrückgänge aus Ende der 90er Jahre sind in den verschiedenen Teilmärkten dadurch zwischenzeitlich wieder kompensiert worden. „Vor allem in den Metropolregionen und im Segment der einfachen Wohnwerte sind in den nächsten Monaten weiterhin überproportionale Steigerungen zu erwarten“, sagt Schick.
Wer dort 1995 ein Einfamilienhaus mit sehr gutem Wohnwert im Wert von 611.500 EURO gekauft hat, erzielt bei einem Verkauf heute im Durchschnitt 27.000 EURO mehr. Im Bundesdurchschnitt kostete 2005 ein freistehendes Eigenheim mit mittlerem Wohnwert und ca. 125 Quadratmeter Wohnfläche sowie Grundstück und Garage knapp 219.300 EURO. Die höchsten Preise werden für Objekte dieser Art mit 465.000 EURO in München bezahlt, gefolgt von Bad Homburg und Frankfurt mit 440.000 bzw. 400.000 EURO.
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Reihenhäuser – preisstabil nur in großen StädtenLeicht nachgebend sind die Kaufpreise für Reihenhäuser in Deutschland. Bei einfachem oder mittlerem Wohnwert kostete ein Reihenhaus im Bundesschnitt 1,7 Prozent weniger als 2004. Bei gutem Wohnwert beträgt der Preisrückgang 1,26 Prozent. In großen Städten herrscht allerdings Preisstabilität bzw. steigen die Preise für Reihenhäuser leicht an.
Im Bundesdurchschnitt kostete eine 70 Quadratmeter große Eigentumswohnung mit drei Zimmern und mittlerem Wohnwert rund 1.060 EURO / m2. Die höchsten Preise werden dafür in München mit 2.000 EURO / m² gezahlt, gefolgt von Frankfurt und Düsseldorf mit 1.800 EURO / m². Diese Werte beziehen sich auf Schwerpunktpreise in den jeweiligen Teilmärkten und stellen keine Spitzenpreise dar. Mieten für Büroimmobilien weiter rückläufig Neuvermietungen gehen vor allem auf Flächentausch zurück Leicht steigende Einzelhandelsmieten in Top-Lagen Positiver Trend vor allem für Läden in 1-A-Lagen deutscher Großstädte
Der Preisspiegel informiert über die Entwicklung des Gewerbeimmobilienmarktes in mehr als 280 Städten der Bundesrepublik. Grundlage für die Preisangaben bilden aktuelle Marktpreise aus dem 2. und 3. Quartal des Jahres 2005.
Der positive Trend für Einzelhandelsmieten gilt für die 1-A-Lagen in den Geschäftskernen großer Städte: „Je größer die Stadt und umso besser die Lage der Immobilie ist, umso positiver entwickeln sich die Mieten“, fasste IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick zusammen. So liegen in Städten ab 300.000 Einwohner in sehr guten Lagen die Preise für Ladengeschäfte ab 100 m² Fläche im Durchschnitt mit 78,88 EURO / m² knapp ein Prozent oberhalb der Miete des Vorjahres. Die höchsten Spitzenmieten verzeichnet München mit 240 EURO / m², gefolgt von Frankfurt mit 210 EURO. „Verlierer sind dagegen kleinere Städte mit weniger als 100.000 Einwohnern und Flächenanbieter in den sogenannten 1-B-Lagen“, sagte Schick. Hier sind die Mieten rückläufig. Die Preise für Ladengeschäfte ab 100 m² Fläche gaben in 1-B-Lagen deutscher Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern um 5,82 Prozent nach, in Städten ab 300.000 Einwohner sogar um 9,50 Prozent.
Bei den Büroimmobilien geben die Mieten weiter nach. Durchschnittlich sanken sie im Vergleich zum Vorjahr um 3 Prozent. „Der Rückgang der Mietpreise trifft aber vor allem die großen Metropolen“, so Schick. Städte ab 300.000 Einwohner weisen bei Büroflächen mit gutem Nutzwert – dieser setzt sich aus Lage- und Qualitätskomponenten zusammen – ein Minus von 5,63 Prozent aus.
Klein- und Mittelstädte sind dagegen nur in deutlich geringerem Maße von sinkenden Mieten betroffen. So verzeichnen Städte bis 50.000 Einwohner ein Minus von 2,34 Prozent, Städte bis 100.000 Einwohner ein Minus von 2,93 Prozent – jeweils bei Büroflächen mit guten Nutzwerten.
Überproportional zurückgegangen sind die Mieten bei Büroflächen mit mittleren Nutzungswerten. Hier beträgt der Preisrückgang in Städten ab 300.000 Einwohner 6,81 Prozent. „In diesen Städten ziehen aufgrund der Marktlage derzeit viele Firmen von Büros mit mittleren Nutzwerten in solchen mit höheren Nutzwerten um“, erläuterte Schick.
Die höchsten Mieten werden auch im Jahr 2005 mit 32 EURO pro Quadratmeter in Frankfurt am Main gezahlt. In München liegen die Spitzenmieten bei 27 EURO pro Quadratmeter, in Berlin, Hamburg und Düsseldorf bei 20 EURO pro Quadratmeter.
Büroflächen mit einfachem Nutzungswert stabilisieren sich auf niedrigem Niveau. „In vielen Städten ist die Talsohle offenbar erreicht, so dass die Preisrückgänge für diese Angebote hinter denen guter Nutzungswerte zurückbleiben“, argumentiert Schick.
Positiv entwickelt haben sich die Vermietungsumsätze. Diese sind in einzelnen Bürostandorten im ersten Halbjahr 2005 gemessen am Vorjahreszeitraum um bis zu 40 Prozent gestiegen, was auf eine allmähliche Preisstabilisierung hindeute. „Schon jetzt berichten viele IVD-Marktberichterstatter, dass Incentives wie mietfreie Zeiten nicht mehr ausgeweitet werden“, berichtet Schick. Es könne damit gerechnet werden, dass sich die Schere zwischen Effektivmiete und Nominalmiete wieder etwas schließe. |
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